各乡镇人民政府，县直机关各单位，省、市驻沅各单位：
《沅陵县城市规划区个人建房管理办法》已经县人民政府研究同意，现印发给你们，请严格遵照执行。
沅陵县人民政府
2015年8月24日
沅陵县城市规划区个人建房管理办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范城市规划区个人建房管理，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《湖南省建设工程质量和安全生产管理条例》以及相关法律法规的规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条 在城市规划区范围内个人建房必须遵守本办法。
本办法所称城市规划区范围是指沅陵县城所辖区域。具体范围以经批准的城市总体规划划定范围为准。
本办法所称个人建房是指村（居）民在城市规划区内使用集体土地或国有土地新建、扩建、改建、维修住宅及附属构筑物或设施的行为。
第三条 严格控制城市规划区内个人建房行为，鼓励农村村民住宅建设按照城镇化和节约集约用地的要求，向中心村、集镇、居民点集聚；城市规划区内零星地块主要用于绿地、停车场等公共设施建设。个人建房必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和城市控制性详细规划。
第二章 建房条件及遵循基本原则
第四条 个人建房必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、所处区域控制性详细规划及城市规划管理技术规定的要求，不得侵占城市道路、公共通道、公共绿地和市政公用基础设施用地，不得阻碍交通和影响消防、电力、通讯、供水、供气、广播电视等公共设施安全，并妥善处理好相邻关系。
第五条 个人申请改建房屋应当符合历史文化名城保护规划、风景名胜区保护规划。个人建房位于历史文化街区和风景名胜区核心保护区内，确需改建的，经房屋所有权人同意，由县房屋征收部门依法征收，可以采取货币补偿、异地重建和产权调换等形式进行安置。
个人建房位于历史文化街区和风景名胜区核心保护区控制建设地带的，其建筑风格和层数由县城乡规划主管部门按照历史文化名城保护规划和风景名胜区保护规划予以审批。
第六条 农村个人建房原则上应安排在规划的新农村建设点，统一建筑风格和层高，集中建设。
在城市规划区城乡结合部规划若干个新农村建设点，一般按属地原则由县城市规划主管部门指导所辖乡镇安排建房。
在城市规划区内实施的建设项目涉及拆迁安置的统规自建户，必须由县城乡规划主管部门和国土资源管理部门统一规划，统一安排。
第七条 农村村（居）民一户只能拥有一处宅基地，严格执行先批后建、“一户一基”的原则。农村村（居）民异地新建住宅后，旧宅必须拆除。
第八条 农村村（居）民同时符合下列条件的，可以申请个人建房：
（一）申请人系本集体经济组织成员，并符合个人建房“一户一基”规定。
（二）符合下列条件之一：
1．因国家、集体建设需要，原宅基地被征收和占用，进行异地安置的；
2．因自然灾害、突发性事件或者实施村镇规划、土地整理需要迁建或调整和异地重建的；
3．原房屋破旧或因灾毁损需原址改、扩建或调整和异地重建的；
4．迁入农业人口落户成为本集体经济组织成员，且在原籍没有宅基地的；
5．因外出务工、上学、被劳动教养、服刑等特殊原因将原户口迁出，现已将户口迁回原籍且无住房的；
6．系本村现役军人配偶，配偶本人及子女已落户在本村，且无住房的；
7.法律、法规、规章另有规定的。
第九条 有下列情形之一的，不予批准个人建房申请:
（一） 非本集体经济组织成员申请宅基地的；
（二）申请住宅用地不符合城乡规划或土地利用总体规划的；
（三）涉及占用农用地未办理农用地转用审批手续的；
（四）原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的；
（五）将原有住宅以出售、出租、赠与等形式转让给不符合在原籍建房申请条件的人或擅自改作生产经营用途的；
（六）原有住宅拆迁时已按房屋拆迁安置规定进行重建安置的；
（七）夫妻双方虽有分列的户口，但是已有一处宅基地，再以分户为由申请宅基地的；
（八）其他不符合申请条件的。
第十条 因接受继承房产或经有批准权的部门已经批准使用集体经济组织内土地的非本集体经济组织成员，只能按原批准宅基地的占地情况使用土地，且不能对所属房产进行扩建或重建，房屋所有权灭失，土地使用权随之灭失。
第十一条 个人建房施工期间，如对公共设施、文物古迹、市政管线和相邻房屋安全产生影响的，建房者应立即停止施工，报县相关职能管理部门处理。
第十二条 以个人名义在集体土地上建房，要求分户办证的，视同从事房地产开发，房产管理部门不得办理房屋产权登记。严禁以合伙（合作）建房的名义变相从事房地产开发。
第三章 建房标准控制
第十三条 对农村村（居）民个人建房申请，按下列规定实施规划管理：
（一）经依法批准的修建性详细规划地段，按修建性详细规划审批；
（二）未编制修建性详细规划但在已审定控制性详细规划覆盖范围内，依据相关政策和规划技术规范进行审批；
（三）位于县城历史名城保护区、风景名胜保护区和政府拟征收区域等重点规划控制区范围内，符合建房条件的个人申请建房的，按照本办法第六条的规定办理。不符合建房条件，但经房屋安全鉴定机构鉴定确系危房的，可以按“原址、原面积、原高度、原使用性质”审批改建。
第十四条 禁止城镇居民在农村购买宅基地和购买集体土地用于个人建房。禁止为村（居）民在农村违法购买的土地和违法建造的住宅发放土地使用权证。属农民集体土地性质拆迁安置的，按国家对农民建房用地面积标准和我县实际情况等额置换，原则上每个建房号位不超过120㎡；土地性质不得改变。
第十五条 严格城市规划区内个人建房用地管理。严格按照城市总体规划控制用地，禁止乱搭乱建、未批先建，提高土地利用率。对乱搭乱建、未批先建的，依法进行处理。
禁止城市规划区内集体土地私下买卖用于个人建房。属于单位（行政事业单位、国有企业和群团组织）的国有土地使用权、房产，未经法定程序不得私下买卖。
第十六条 严格控制已划拨或出让的国有土地上的个人建房审批，除旧房改造和以“招、拍、挂”方式取得的土地外。其所在地块（或地域）已编制修建性详细规划的，依照已批准的修建性详细规划审批；所在地块（或地域）未编制修建性详细规划的，由县城乡规划主管部门依据相关的控制性详细规划及其他相关规范要求下达规划设计要点。申请人委托有资质的设计单位编制规划方案，经审查符合间距、消防、日照等技术要求的，按第四章有关规定进行审批，但建房层数原则上按4层以内进行审批。
第四章 建房申请程序及行政许可
第十七条 县城规划区内个人建房申报审批程序所需材料：
（一）个人建房申请报告；
（二）户口簿、身份证及家庭成员证明材料、身份证复印件；
（三）拆旧建新及改建、扩建的必须提供现有房屋的产权证书、土地权属证书，异地新建的需提供土地证明材料；
（四）拟建房屋的规划平面图、建筑施工图纸、效果图；
（五）规划管理部门要求提供的其它材料。
第十八条 城区居民个人建房申报审批程序及规定：
(一)符合相关规定的城区内居民新建、改建、扩建私有住房，须经所在地村（居）民委员会初审同意后，向县规划主管部门、县国土主管部门提出申请；
(二)持土地使用权合法证件、危房改建的还应持原房屋权属证明证件，报县规划主管部门、国土行政主管部门审查。经审查，合格的按规定给予办理规划审批手续及土地使用审批手续，不合格的应一次性告知原因；
(三)实行行政许可公示制度，对拟同意核发《建设工程规划许可证》的建设项目现场张贴批前公示，公示期为7天，公示期满无异议的发放《建设工程规划许可证》，并现场张贴批后公示；
(四)获得批准的个人建房项目，经规划主管部门放线后，方可进行施工；基础完工后由规划主管部门验线。
第十九条 农村个人住宅建房申报审批程序及规定：
(一)符合建房条件的，由本人向村（居）民委员会提出建房书面申请，经村（居）民委员会讨论同意后，在本村张榜公布，公布期限为7天。公布期满无异议的，由村（居）民委员会转报所在乡镇人民政府审核；
(二)乡镇人民政府对转报来的村（居）民个人建房申请进行资格审核，对符合条件的，签署审核意见后，向县城乡规划、国土资源行政主管部门申报；
(三)县城乡规划、国土资源行政主管部门对申请人所提供的个人建房材料(含地形图、建筑设计方案等)进行审查，审查合格的，办理建设工程规划许可等审批手续，审查不合格的，下达《不予许可决定书》，《不予许可决定书》中要说明不予许可的理由；
第二十条 城市规划区内个人建房，建筑面积达300平方米或造价在30万元以上的，必须提供有资质设计单位出具的设计图纸，由有资质的施工单位进行承建，购买安全生产责任险或工伤保险，办理质量安全监督手续。
第二十一条 个人住宅竣工后，由县国土、住建、房产和规划行政主管部门进行现场验收。验收不符合规划要求，超批准用地或超建筑面积的，由县城乡规划、国土资源行政主管部门按照各自职责，依法处理。
第二十二条 新建的个人住宅，申请人在向房屋产权登记机关申请房屋所有权初始登记时，应当提交土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、质量验收合格证明文件、房屋竣工验收资料以及其他有关证明文件。
第二十三条 个人建房应依法缴纳相关税费。其委托设计、测量放线、工程报建、质量与安全监督等服务项目收费按标准缴纳。
第五章 建房监督与管理
第二十四条 村（居）民委员会负责对辖区内的个人建房申请人是否符合本办法规定的建房条件进行公示，并签署意见。
第二十五条 乡镇人民政府负责对辖区内的个人建房申请是否符合本办法的规定进行审核并签署审核意见。
第二十六条 县城乡规划主管部门负责对城市规划区范围内的个人建房实施城乡规划管理，对乡镇个人建房规划管理进行技术指导，并参与管理城区范围内个人建房的现场踏勘与放线定位，按照城乡规划管理职责受理审核由乡镇人民政府出具审核意见后的个人建房申请，对符合建房条件的，核发《乡村建设规划许可证》或《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。
第二十七条 县国土资源管理部门负责对城市规划区范围内的个人建房实施土地利用总体规划管理，按照《沅陵县土地利用总体规划》管理职责，受理审核由乡镇人民政府出具审核意见后的个人建房申请，颁发《国有土地使用证》或《集体土地使用证》；实施在建或建后验收监管、行政执法巡查、耕地占补平衡管理。
第二十八条 县住房和城乡建设主管部门负责按照有关规定和工程建设强制性标准对城市规划区内建筑面积达300平方米或造价在30万元以上，已办理《建设工程规划许可证》的住宅进行质量安全监督指导。
第二十九条 县城市管理执法部门负责城市规划区个人建房的动态巡查、查处违法行为。
第三十条 县房产管理部门负责城市规划区房屋产权登记发证。
第三十一条 涉及其它相关法律、法规管理的区域，有关部门依据职责分工，分别实施管理。
第六章 法律责任
第三十二条 对违反城乡规划有关法律法规的个人建房行为的处理：
（一）应取得《建设工程规划许可证》而未取得，或者未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县城市管理执法部门责令停止建设，当事人应当自接到停止建设通知书之日起立即停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，由县城市管理执法部门处建设工程造价5%—10%的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。当事人接到责令停止建设或者限期拆除通知后，拒不停止建设或者逾期不拆除的，由城市管理执法部门采取查封施工现场、依法强制拆除等措施。
（二）应当取得《乡村建设规划许可证》而未取得，或者未按乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由城市管理执法部门责令停止建设，当事人应当自接到停止建设通知书之日起立即停止建设，并在15日内采取改正措施。对逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，可以责令自行拆除或者依法强制拆除。
无法采取改正措施消除影响的情形，主要包括：
（一）擅自加层或改变房屋用途，影响相邻建筑采光、通风及消防、卫生防疫等公共安全，引起严重相邻权纠纷的；
（二）改变土地使用权证登记的土地用途，突破历史文化街区、风景名胜区核心景区等特定地区地段关于建设高度等建设控制指标及规定要求且无法纠正的；
（三）法律法规规定的无法采取改正措施消除影响的其他情形。
第三十三条 对违反国土资源有关法律法规的建房行为的查处：
申请人未批先建、批少建多的，由国土资源管理部门责令停止违法行为，限期改正；情节严重但符合土地利用总体规划和城乡建设规划并符合建房条件的，经国土资源管理部门依法处罚后，补办用地手续；不符合土地利用总体规划和城乡建设规划的，依法强制拆除。对批甲地建乙地的，按未批先建予以处理。
第三十四条 申请人所提交的申请材料应真实、合法，如有弄虚作假，由申请人承担相应的法律责任。
第三十五条 国家公职人员滥用职权、玩忽职守作出准予行政许可决定，或者有其他违反行政许可法作出准予许可决定的，依法予以撤销。造成严重后果的，由其所在单位或者相关部门依法给予纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给建房户造成经济损失的，依法承担行政赔偿责任。
第三十六条 县直有关部门和乡镇人民政府不按程序、时限、标准和本办法的规定进行审批发证和收费的，按有关规定追究其单位领导和经办人员的责任。
第七章 附 则
第三十七条 本办法未尽事宜，按照国家相关法律法规执行。本办法在实施过程中如遇国家相关法律法规另行规定的，从其规定。
第三十八条 本办法自2015年9月1日施行。
